Чат-бот для недвижимости: подбор объекта и заявка риелтору

Пять блоков шаблона: от вопроса до заявки

В редакторе шаблон выглядит так: «Сообщение» с кнопками «Квартира», «Дом», «Коммерция» → «Сбор данных» (бюджет и район одной строкой в своё поле budget) → «Сбор данных» (телефон с проверкой формата) → «Действие» (добавить тег подбор, уведомить оператора) → «Сообщение» с подтверждением. Триггер — /start.

Честная рамка: это не база объектов и не выгрузка из фида. Бот не подбирает квартиры сам — он снимает с риелтора первые пять минут разговора, в которых 80% времени уходит на одни и те же вопросы, и отдаёт заявку уже с параметрами. Подбор и время просмотра подтверждает человек.

Сценарий один на все каналы: Telegram-бот со ссылками из объявлений, MAX, сообщество ВКонтакте и виджет на сайте агентства — везде работает та же цепочка, а заявки собираются в одном разделе «Диалоги». Ниже — как превратить заготовку в квалификацию, а не просто анкету.

Бюджет: число вместо свободного текста

В заготовке бюджет и район спрашиваются одной фразой — так быстрее для клиента, но по такому полю не построить ветку «премиум-заявки риелтору Ивановой». Разделите на два блока «Сбор данных».

• Бюджет числом. Поле — «Своё поле» budget, проверка формата — «число», текст при ошибке: «Напишите сумму цифрами в миллионах, например 8 или 12,5», число попыток — 2. Обязательно включите «в переменную» — иначе значение сохранится только в карточке контакта, и «Условие» его не увидит.
• «Условие» по переменной budget. Ветка 1: больше 15 → «Действие → добавить тег» segment:premium. Ветка 2: больше 6 → segment:mid. Ветка «иначе» → segment:econ. Правила в ветке проверяются как «и», ветки — по порядку сверху вниз, поэтому сначала ставьте самый высокий порог.

Альтернатива без ввода цифр — кнопки с диапазонами: «до 6 млн», «6–10», «10–15», «от 15». Каждая кнопка ведёт в свою ветку с тегом, потом ветки сходятся в один блок. Кнопки быстрее и не дают опечаток; число точнее и позволяет любые пороги. Для вторички чаще выбирают кнопки, для новостроек с фиксированными ценами — тоже, для коммерции — число.

Отдельным вопросом с кнопками — «Ипотека» / «Наличные» / «Пока не решил» с тегами pay:mortgage, pay:cash. Для ипотечника заявка уходит риелтору, который работает с банками, — это уже условие маршрутизации. Синтаксис операторов и примеры веток — в справке про условия и ветки.

Район и тип объекта: кнопки, теги, ограничения каналов

Район — 4–6 кнопок с укрупнёнными зонами («Центр», «Север», «Запад», «Пригород») плюс «Другой район» → «Сбор данных» текстом. В каждой ветке — тег area:center и так далее. Тип объекта размечается той же схемой: type:flat, type:house, type:commercial. Для новостроек добавьте вопрос «Срок сдачи важен?» — «Уже сдан» / «До года» / «Не важно».

Ограничения, о которых стоит помнить при рисовании веток:

• ВКонтакте показывает до 10 кнопок, по 2 в ряд — больше вариантов района в одно сообщение не влезет. Telegram и MAX гибче, но 6–8 кнопок — предел читаемости на телефоне.
• Фото объектов бот в Telegram, MAX и VK не отправляет — только текст и кнопки. Подборку показывают ссылкой на страницу сайта или на объявление. В виджете на сайте файлы отправлять можно.
• Если хотите разный текст для VK и Telegram, добавьте «Условие» по каналу, а не второй сценарий.

Результат размечки виден в «Контактах»: у каждого лида теги type:*, area:*, segment:*, pay:* и поля с бюджетом и телефоном. Фильтр по тегу за секунду показывает, например, всех ипотечников до 10 млн на севере — это уже готовый список для звонков или рассылки о новом ЖК. Экспорт в CSV есть. Как строить систему тегов, чтобы через полгода в ней не утонуть — в материале о тегах как сегментации.

Заявка риелтору: сделка в CRM и назначение диалога

После телефона ставится один блок «Действие» с несколькими пунктами и следом блок «Оператор».

1. «Сделка в CRM». Название — с переменными: «Подбор: {{type}}, {{budget}} млн, {{area}}» (для этого тип и район тоже сохраняйте «в переменную», а не только тегом). Стадия — «новая». В разделе «CRM» это канбан: новая → в работе → показ → … → выиграна / проиграна; карточку сделки перетаскивает риелтор.
2. «Уведомить оператора». Текст с теми же переменными и телефоном — он прилетит Web Push всем операторам проекта, даже если вкладка кабинета закрыта.
3. «Оператор». Бот замолкает, диалог получает статус «оператор» и появляется в «Диалогах» в очереди без исполнителя.

Распределение между риелторами — ручное: сотрудник открывает диалог и назначает его на себя, либо администратор назначает диалог конкретному оператору из списка. Автоматической ротации «каждому по очереди» в ЧБТ нет, но теги решают половину задачи: ипотечные заявки берёт тот, кто работает с банками, коммерцию — профильный агент. Роли выдаются в разделе «Доступ»: владелец, админ, оператор. Оператор видит диалоги и контакты, но не может править сценарии и каналы — это удобно, когда в агентстве текучка.

Письмо о новой заявке владельцу уходит при первом сохранённом телефоне автоматически. Если заявки должны попадать в amoCRM или Битрикс24, в то же «Действие» добавьте «HTTP-запрос» — POST с полями контакта и переменными на Make, n8n или свой скрипт; готовой кнопки «подключить amoCRM» нет. Сравнение встроенной канбан-воронки и передачи наружу — в статье про лиды из бота в CRM, а сценарии возврата диалога боту после риелтора — в разборе передачи оператору.

Запись на просмотр, напоминание и повторное касание

Календаря со свободными слотами в ЧБТ нет, поэтому просмотр оформляется так же, как в шаблоне записи: «Сбор данных» с вопросом «Когда удобно посмотреть? Напишите день и время, например: суббота после 12» в переменную slot. Риелтор подтверждает или предлагает другое время уже из «Диалогов» — там есть шаблоны быстрых ответов, чтобы не печатать одно и то же.

Напоминание собирается из «Паузы» и «Сообщения»: пауза на 1 день (отсчёт идёт от момента, когда клиент написал время, а не от самого просмотра — учитывайте это) → «Напоминаем: просмотр {{slot}}. Всё в силе?» с кнопками «Да» и «Перенести». «Перенести» ведёт к блоку «Оператор». Перед напоминанием — «Условие» по времени суток, чтобы сообщение не пришло ночью.

Если через неделю сделки нет, сценарий может напомнить о себе сам: «Пауза» 7 дней → «Условие»: есть тег deal (его ставит риелтор вручную в карточке, когда объект выбран) — ничего не делать; иначе — «Появились новые варианты в {{area}}, показать?». Дальше уже работа человека, автоматика своё сделала.

Откуда вести трафик и что считать

Три входа, которые дают наибольшую отдачу в недвижимости:

• QR и диплинки на рекламе ЖК. Ссылка https://t.me/ваш_бот?start=zhk_sever на баннере, в объявлении, на визитке риелтора. Триггер «Диплинк» с payload и первым блоком «Действие → добавить тег» src:zhk_sever — так вы узнаете, какой щит работает. QR-коды со ссылкой генерируются в разделе «QR-кампании».
• Виджет на сайте агентства. Одна строка кода перед </body>, проактивный триггер по URL: на страницах объектов через 20 секунд всплывает «Подобрать похожие варианты в этом районе?». Pre-chat форма с телефоном включается в настройках виджета. Подробнее — в статье про онлайн-чат для сайта.
• Сообщество ВКонтакте. Тот же сценарий, вход по ключевому слову «подбор» или кнопке в меню сообщества.

Счётчиков по блокам нет, поэтому эффективность считается по тегам в «Контактах»: сколько src:*, сколько из них дошли до телефона, сколько сделок в «CRM» перешли в «показ». В «Аналитике» видно сообщения по дням за 14 дней (входящие и ответы бота, ИИ и операторов), диалоги по каналам за 30 дней и общее число контактов. Бесплатного тарифа хватит на тест с командой (30 диалогов в месяц, 1 оператор); для потока заявок от рекламы нужен Базовый — 650 ₽ за бота в месяц, операторы без ограничения. Открыть шаблон «Подбор объекта» в кабинете.